商店占比54.5%，餐饮占比33.5%，娱乐业态占比12%。从Disney Springs 这个占比我们可以知道，主题商业绝对是最重要的部分，景点和娱乐业态仅占12%，是什幺样的娱乐业态让这个迪士尼区域如此受欢迎呢？
上一集中我们介绍了主题商业街，点击链接了解上篇内容：实例解析-如何设计高品质的主题商业街区？
那什么样的主题商业街能够满足目前消费群体的需求呢？或者它根本就不是一个简单的主题商业街，在欧美国家有一个概念叫RED（RETAIL+DINING + ENTERTAINMENT），RED融合了商业、餐饮和娱乐，有些甚至包含居住，是一个大型的娱乐综合体，这一期我们来和大家一起分享RED！
在国内，没有一个明确的娱乐综合体的定义，我们引用一些设计机构的定义。
FORREC：能同时融合并满足人们的居住、工作、就餐和购物体验的商业中心。MR ProFun：随着混合用途房地产开发的兴起，主题商业区的兴起也为游客提供了零售，餐饮和娱乐体验的独特组合。从上面几家机构的解释中，我们可以发现一些共同的关键词，零售、餐饮、娱乐。在英语中就直译为Retail,Dining,Entertainment 缩写为(RED)。奥兰多Disney Springs(原Downtown Disney)是一个室外娱乐综合体最具代表性的案例。下面我们从历史发展，业态组成，规划结构、项目特色等方面出发，重点介绍这个案例。经营模式：免门票（娱乐设施和部分服务单独收费）少部分商业直营，其余以合作经营和招商为主官方网址：https://www.disneysprings.com/历史发展
HISTORY OF DISNEY SPINGS
1.Lake Buena Vista Shopping Village (1975–1977)1975年3月22日开业的布埃纳维斯塔湖购物村（The Lake Buena Vista Shopping Village）最初被设想为区域购物商场。
△Lake Buena Vista Shopping Village-1975 丨实景图
2.Walt Disney World Village (1977–1989)为了与奥兰多市中心受欢迎的Church Street Station竞争，迪士尼宣布于1986年7月21日在华特·迪士尼世界村增加了以展示迪士尼的质量和创造力的俱乐部-Pleasure Island 快乐岛。
△Pleasure Island-(1989-2008)丨实景图注：Church Street Station是佛罗里达州奥兰多市的一个历史悠久的火车站和商业开发区，仓库和周围的建筑物设有零售和娱乐中心。3.Disney Village Marketplace (1989–1997)在1990年代中期，华特迪士尼乐园的发展创造了进一步扩展的潜力，从而促使整个度假区项目投资10亿美元，第一家迪士尼世界商店于1996年10月2日开业。1995年6月20日，宣布对该地区进行重大的扩建，Disney Marketplace 和 pleasure 被合并为一个新的地区，称为Downtown Disney， 品牌重塑始于1997年9月7日。4.Downtown Disney (1997–2015)1997年9月15日宣布，Downtown Disney 西区扩建了27公顷，作为第三个购物、餐饮、娱乐区。设有Cirque Du Soleil演出（2017年底关闭），DisneyQuest和Virgin Megastore等。
5. Disney Springs (2015-)2013年3月14日，华特迪士尼乐园和度假胜地董事长汤姆·斯塔格斯（Tom Staggs）宣布将重新设计Downtown Disney，并将其更名为Disney Springs。3年改扩建工程将包括150个新的租户，两个停车场，商业面积翻了接近一倍。
之所以这么详细地介绍Disney Springs 的发展历史是因为Disney Springs 本身也是一个由传统商业区历经升级改造，扩建而来的一个优秀娱乐综合体项目。了解它的发展历程有助于我们对娱乐综合体有一个更加深刻的认识，了解传统商业向娱乐综合体转型的目的和开发思路。从最早的Lake Buena Vista Shopping Village到现在的Disney Springs，纵观整个Disney Springs的发展历程，就是娱乐板块的加入和调整升级的过程。下面我们专门针对Disney Spring的区域定位、总体定位和业态组成重点分析娱乐板块的重要性。
华特迪士尼世界度假胜地包括四个主题公园（由魔法王国，EPCOT，迪士尼好莱坞影城和迪士尼动物王国组成），两个水上乐园（迪士尼台风湖水公园，27个主题度假酒店，九个非迪士尼酒店，几个高尔夫球场，一个露营胜地以及其他娱乐场所，Disney Springs 是度假区内重要的组成部分。△Disney Springs在度假区内区位丨导览图在Disney Springs 周围星罗密布全是酒店，所以Disney Springs就没有必要再包含居住业态了。1975年开业的布埃纳维斯塔湖购物村最初仅定位为购物中心，为了吸引游客停留更长的时间不断引入娱乐业态，历经多次升级改造，2015年正式更名为Disney Springs，这个区域定位为一个集主题餐饮、主题购物和娱乐休闲于一体的大型娱乐综合体。Disney Springs 区域内有104个商店，64个餐饮点，23项景点娱乐设施。商店占比54.5%，餐饮占比33.5%，娱乐业态占比12%。△Disney Springs 业态组成丨官网截图Disney Springs 区域内有104个商店，按照商品属性可以分为五大类：△Disney Springs 商店商品类别丨示意图时装&运动装 珠宝饰品 玩具游戏 美容与健康 家居装饰其中迪士尼主题商店有24家，主要包含迪士尼IP系列商品，漫威IP系列商品，星球大战IP系列商品，皮克斯IP系列商品，这一部分商店是迪士尼直营或者是授权经营商店，迪士尼直营店的占比是23%。迪士尼直营商店中大部分是综合性商店，其中17家售卖家居装饰品，17家经营珠宝饰品，8家经营时装，8家经营玩具，2个售卖摊位，1家经营美容养生。迪士尼直营店比较有代表性的有：World of Disney，Once Upon a Toy，The Art of Disney ，Bibbidi Bobbidi Boutique等。通过我们对Disney Springs中商店的研究发现，这些商店都非常注重游客体验感。迪士尼直营的商店Bibbidi Bobbidi Boutique商店中，当孩子们成为高雅的公主或英俊的王子时，会让父母们眼前一亮！孩子们可以从三种发型中选择一种，然后添加化妆，指甲颜色和配饰（甚至是迪士尼公主的服装）来完成搭配，对孩子来说，这是一个童话般的时刻，值得终身铭记的幸福瞬间。
△Bibbidi Bobbidi Boutique 丨现场图再来看一下体验这些的费用，我们可以看到很多套餐，而且价格都不低。您可以购买一些道具，例如鞋子、魔杖、天使翅膀、皇冠之类的道具，增加孩子们的体验，买一件带公主签名的连衣裙甚至需要450美金!所以当一件事的价值远远超过价格的时候，多数人是很愿意买单的。花了几百美金，给孩子的童年留下了美好回忆！非迪士尼主题商店有80家，其中24家经营家居装饰品，30家经营珠宝饰品，31家经营时装，9家经营玩具，9家经营美容养生，14家专营鞋类，8个售卖摊位。非迪士尼直营店比较有代表性的有：The Lego Store，Coca-Cola Store，NBA Store，Orlando Harley-Davidson，还有我们比较熟悉的品牌，ZARA，UNIQLO，Levi’s 等。也不乏一些有趣的业态，比如在The Art Corner by Artistic Talent Group，你可以跟随艺术家一起体验艺术创作的过程，创作漫画、手绘名字、制作丝绸画等，并可以将作品带回家。△The Art Corner 名字&数字漫画丨实景图△The Art Corner 丝绸艺术制作丨实景图Disney Springs 区域内有64个餐饮点，其中36个快餐点（包含餐亭），19个堂食餐饮设施，7个酒吧，8个移动餐车和餐亭。其中代表性的主题餐饮有：Marketplace 区域：Rainforest Café，T-Rex Restaurant；聚集您的家庭探险队，深入亚马逊！在声光动画生物的陪伴下，在郁郁葱葱的环境中用餐，欢迎您来到这个热带丛林中-包括唱歌的鸟，喇叭的大象，巨型的大猩猩和色彩鲜艳的鱼群。身临其境的体验将超越餐厅的美食，在主题多样的原始空间中，从变色的冰洞到繁茂的丛林，游客将体验隆隆的流星雨，翼龙，猛犸象，巨大的天花章鱼和真人大小的动物恐龙-包括高4.57米的霸王龙！Town Center 区域：Planet Hollywood，Coca-Cola Store Rooftop Beverage Bar；Planet Hollywood除了美食还有现场娱乐表演和罕有的好莱坞大事记，让您体验好莱坞大片的既视感。418平方米的沉浸式视频墙，具有最先进的声音和媒体，包括音乐视频，自定义3D动画等。△Coca-Cola Store Rooftop Beverage Bar丨实景图一楼是经典的可口可乐商店，屋顶是水吧，游客可以一边欣赏迪士尼温泉的全景，一边探索来自世界各地的经典和异国风情！The Landing 区域：Chef Art Smith's Homecomin'，Enzo’s Hideaway，The Edison；△Chef Art Smith's Homecomin'丨概念图1920年代亲密的氛围，与恩佐法拉利一起共进晚餐。Edison设计为类似于废弃的1920年代的发电厂，这个层层叠叠的错层拥有丰富的空间体验，可为您提供难忘的午餐和晚餐，或者是盛大的晚宴。出色的功能包括7个独特的就餐和酒吧区，海滨阳台景观，蒸汽朋克风格的装饰和稳定的独特表演阵容-白天适合全家出游，晚上则有点开放。当场地在晚上10:00之后转换为仅限成人使用的模式时（仅限21岁以上），可以欣赏空中飞人，歌舞表演，DJ，现场乐队和高跷漫步者的组合。West Side 区域：AMC 24 Dine-In Theatres，House of Blues Restaurant & Bar；△AMC 24 Dine-In Theatres丨实景图在The BOATHOUSE 餐厅，您可以享受最棒的滨水美食，同时拥有绝佳的观景位置。想要一次难忘的餐后冒险吗？乘坐老式Amphicar（那些在陆地上行驶并漂浮在水面上的稀有两栖车辆），您可以在湖上进行20分钟的带导游的游览。寻求更悠闲的巡航的客人可以乘坐12米长的意大利水上出租车航行3小时，享受海上乐趣。Disney Springs 中体验式商业很多，我们不一一例举了，总结出的规律就是：体验式消费带来的更多是精神层面的满足，是传统的零售式商业无法做到的！上一部分我们详细为大家介绍了Disney Springs 中的业态类型，现在问题来了，这些业态是怎样分布的呢，这其中有什么规律和法则可循吗？我们针对这个疑问，将整个Disney Springs 的平面做了深入研究，试图在其中找出一些规律和方法，为我们同类的项目提供指导。整个Disney Springs 区域依托布埃纳维斯塔湖，打造水陆空三位一体的大型娱乐综合体。每个区域都有一直两个核心的业态，Town Center区域有全球最大的迪士尼商店、Planet Hollywood，Marketplace区域有雨林餐厅和霸王龙餐厅，The Landing区域有The BOATHOUSE，West Side 区域有太阳马戏团、AMC 24 Dine-In Theatres。湖边有世界上最大的氦气球高空飞行项目，可以俯瞰整个Disney Springs 区域。水上有水陆两栖的水上出租车，还有快艇，每个区域的湖岸边都设有停靠码头，可以自由地在水上穿梭，为游客提供多维空间的观景体验，部分主题区之间通过桥梁互相连通，既满足功能性，桥梁又是比较好的景观，打破了以往的逛街的体验。2001年1月12日，加州迪士尼也扩建了一个类似区域。其他迪士尼度假区也有类似的建筑群：巴黎迪士尼乐园度假区于1992年4月12日开放了迪士尼小镇；2000年7月7日在东京迪士尼度假区开放了Ikspiari（伊克斯皮儿莉），2017年上海迪士尼度假区开放迪士尼小镇。在所有的迪士尼小镇规划中，Disney Springs 是最早独立于乐园之外的娱乐综合体，也是最成功的，这与它的地理位置和水域条件有很大关系。1.上图中蓝色区域代表娱乐体验项目，主要分布在West Side 区域，在The Landing区域和Marketplace有零星分布。2.上图橙红色区域代表主题零售业态，零售业态数量最多，分布也最广，主要集中在入口区附近的Town Center 和 Marketplace 两个主题区，West Side 和 The Langding 区域也有零星分布。3.上图绿色部分代表主题餐饮业态，主要的餐饮业态集中在The Landing 区域，其余各区均有分布，在娱乐业态的项目中也有部分餐饮业态布点，例如AMC，Planet Hollywood。截至2018年数据显示，华特迪斯尼世界是世界上游客最多的度假胜地，平均年游客量超过5800万人。Disney Spring作为华特迪士尼世界度假区的一个大型开放娱乐综合体，其游客量也是非常庞大的，所以交通是一个很重要的问题。如何到达Disney Springs 呢？如果您住在迪士尼度假区酒店，建议您使用前往Disney Springs的免费巴士和水上交通工具。Disney's Saratoga Springs Resort & Spa，一座人行天桥可让您直接步行至Disney Springs。如果开车前往Disney Springs，通过上面的示意图我们看到，Disney Springs 将游客停车场通过七种水果来命名，每个停车区域都在核心业态的外围，入口区域停车需求最大，外围更是增加了停车楼，且有对应的以水果名称命名的停车区，这样游客就能够最高效的到达想要去的区域，极大地提高游客便捷性和好感。娱乐&活动策划
ENTERTAINMENT & EVENTS
景点和娱乐活动策划是娱乐综合体与普通商业综合体最大的区别，Disney Springs 区域内有104个商店，64个餐饮点，23项景点娱乐设施。商店占比54.5%，餐饮占比33.5%，娱乐业态占比12%。从Disney Springs 这个占比我们可以知道，主题商业绝对是最重要的部分，景点和娱乐业态仅占12%，是什么样的娱乐业态让这个迪士尼区域如此受欢迎呢？总部位于巴黎的巴黎AérophileSA公司为迪士尼量身定制，充满了5946.5立方米的氦气，最高可升至121米。气球的篮子可容纳29人，外加一名经过Aerrophile认证的飞行员。在晴朗的日子里，可提供长达16公里的壮丽全景远景，所以请不要忘记带着相机！
制高点的重要性：这个是游客观景最好的项目，也是景区最好的景观之一。所谓的我在楼上看风景，看风景的人在楼上看我大概就是这种意境吧！在景区设计摩天轮项目和这个也有异曲同工之用。△Drawn to Life - Cirque du Soleil丨概念图跨界合作：太阳马戏团、华特·迪士尼动画工作室和华特·迪士尼幻想工程公司之间的首次合作，一个动画师的绘图桌成为舞台和图纸栩栩如生的世界。该节目是对设计是生活的展示，并以太阳马戏团的杂技精湛的令人愉悦的迷人动作为特色。△AMC Movies at Disney Springs 24丨实景图体验创新：将“晚餐和电影”带到新的高度-在这个先进的剧院享受美食！看电影的人可以在欣赏最新的轰动一时的电影时大饱口福-从豪华的预留座位到杜比电影院（Dolby Cinema）提供的强大的图像和声音技术。除了2个商店中出售和购买零食的小卖部外，剧院中的6家还提供独特的就餐服务，可在您的座位上提供手工制作的食物和饮料。节庆常态化：每个季度Disney Springs 都会主题活动，比如Spring at Disney Springs，Fall at Disney Springs。△Spring at Disney Springs丨实景图△Fall at Disney Springs丨实景图
△Christmas at Disney Springs丨实景图说到圣诞节，Disney Springs 竟然有一家以圣诞节为主题的商店，节庆活动常态真的执行得很彻底！△Disney’s Days of Christmas丨实景图一到周末，Disney Springs 就成了某些团体和组织聚会交流的地方，例如这一群汽车迷。关于主题性：Disney Springs 的定位是华特迪士尼世界度假区这座“城市”的一个中心，这里有最繁荣的商业，最好吃的美食，这里的开放性和包容度极高，既有丛林主题的Rainforest Cafe、T-Rex Rainforest 建筑，也有现代主题的太阳马戏团张拉膜建筑。每个区域风格都极具特色，互相补充，所以在主题性这个问题上我们不需要就一个主题来做文章，只需要把每个项目做好，主题差异化，体验差异化才更能持久赢得游客。通过完整研究Disney Springs 项目，我们发现仅仅了解娱乐综合体的业态结构和业态占比是不够的，我们更需要结合我们国内人群的需求，从游客感体验出发，打造适合我们自己的主题商业和景点项目。迪士尼直营的商业业态其实是不多的，像T-Rex Restaurant，Rainforest Cafe，Lego Store，Cirque du Soleil等这些业态都是引进的，这些项目本身就可以作为一个独立的景点项目，我们也缺这些。
黄永武138 0269 8464 
